Альтернативная продажа квартиры что это значит

Содержание
  1. Альтернативная продажа квартиры – что это такое?
  2. Альтернативная сделка: кому это выгодно
  3. Суть альтернативной сделки и типы участников
  4. Особенности альтернативных продаж
  5. Преимущества и недостатки альтернативной продажи
  6. Для продавца
  7. Для покупателя
  8. Зарегистрированные владельцы и не собственники
  9. Доступ к банковским ячейкам
  10. Участие несовершеннолетних собственников
  11. Передача квартир в альтернативных сделках
  12. Рост рисков при альтернативной продаже
  13. Заключение
  14. Что значит альтернативная продажа квартиры
  15. Достоинства, недостатки и риски альтернативных сделок
  16. Вторая ступень
  17. Третья ступень
  18. Четвертая ступень
  19. Пятая ступень
  20. Налоговое бремя
  21. Сделка с участием несовершеннолетнего
  22. Альтернативная продажа квартиры и ипотека
  23. Средства материнского капитала
  24. Альтернативная продажа квартиры – что это
  25. В чем преимущества альтернативной сделки?
  26. Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:
  27. Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:
  28. Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
  29. Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Болотская:
  30. Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
  31. Отвечает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко:

Альтернативная продажа квартиры – что это такое?

Альтернативная продажа квартиры что это значит

Среди множества схем отчуждения недвижимости стоит выделить альтернативную продажу квартиры, так как такой формат сделки является одним из наиболее популярных вариантов перехода собственности (если, конечно, говорить о рынке вторичной недвижимости).

В рамках настоящей статьи мы поговорим о том, что представляет собой альтернативная продажа квартиры, разберем риски, которым могут подвергаться покупатели и продавцы, а также рассмотрим достоинства и недостатки сделок этого формата.

Альтернативная продажа означает реализацию одного объекта недвижимого имущества с одновременным приобретением другого объекта.

Формально, с юридической точки зрения, стороны сделки заключают совершенно обычный договор купли-продажи, и их правовые отношения регулируются теми же законодательными актами (за некоторыми исключениями, о которых будет сказано ниже).

Альтернативная сделка: кому это выгодно

Наиболее распространенными причинами выбора альтернативной продажи является необходимость улучшения жилищных условий, разъезд (дети, супруги при разводе), расселение жильцов коммунальных квартир, покупка квартиры у пенсионеров и прочих лиц, плохо защищенных в социальном плане.

Помимо удобства сделок с недвижимостью, проводимых в этом формате, альтернативная продажа часто является единственной возможностью изменить жилищные условия.

Так, например, если в сделке принимают участие представители таких категорий населения, как пенсионеры, несовершеннолетние, опекаемые – одним из основных условий продажи их имущества является наличие гарантий того, что они ни при каких обстоятельствах не останутся без крыши над головой.

[attention type=yellow]

При заключении договора с представителями перечисленных категорий (как и при продаже квартир, так и долей) нотариальное заверение договора является обязательным.

[/attention]

Собственно, популярность альтернативной продажи объясняется тем, что для обычной продажи жилья требуется время, а для покупки квартиры необходимы деньги, в случае альтернативной продажи (чаще всего это обмен) не нужно собирать определенную сумму и въезжать в новое жилье можно прямо в день подписания договора.

Суть альтернативной сделки и типы участников

В единовременных сделках достаточно часто принимают участие владельцы сразу нескольких квартир. Иногда речь идет о десятке квартир, собственники которых желают обменять свое жилье или перевести недвижимое имущество в деньги.

Однако риелторы стараются, насколько это возможно, ограничить количество участников: в одном из случаев для подписания договора собралась достаточно внушительная аудитория, состоящая из собственников, владельцев долей, их риелторов, всего порядка 20 человек.

Непросто сделать так, чтобы все эти люди одновременно договорились между собой, в то время, как наличие договоренности «каждого с каждым» является основным условием для того, чтобы цепочка одновременных продаж осуществилась.

Разберем типы участников сделок в альтернативных продажах. В цепочках продаж присутствуют «верхние» – которые ничего не меняют и рассчитываются за жилье деньгами, «средние» – они являются классическими участниками, так как покупают и продают одновременно, и «нижние» – такие участники передают свое имущество и получают деньги из банковской ячейки.

Особенности альтернативных продаж

Такой формат сделок с недвижимостью, как альтернативная продажа имеет свои особенности. Наибольшее преимущество заключается в том, что при обмене собственники продаваемого жилья лишены риска столкнуться с обстоятельствами, которые помешают им купить другую квартиру.

Однако, с другой стороны, этот вид сделок является достаточно сложным, слишком высоки риски «не выйти на сделку», по той причине, что даже если только один из собственников передумает заключать договор, то вся цепочка разрушится.

Учитывая наличие различных юридических тонкостей, а также организационных сложностей от риелтора требуется большой опыт, новичкам такие операции просто не по плечу.

Необходимо не только состыковать собственников, но и провести оценку юридической чистоты каждого объекта недвижимости, оценить вероятность исхода и проработать документальное сопровождение, чтобы после завершения сделки ни у кого из участников не возникли проблемы. Основная опасность заключается в том, что суд может признать сделку незаконной (например, если были нарушены чьи-то имущественные права).

Преимущества и недостатки альтернативной продажи

Сейчас настала пора рассмотреть преимущества и недостатки продажи недвижимости в формате альтернативной сделки. С точки зрения продавца и покупателя полезные качества и негативные моменты будут различными, поэтому рассмотрим их по очереди.

Для продавца

В условиях нестабильности рыночных цен на жилье продавец не рискует остаться без жилья.

Подобное, в частности, может произойти, когда после покупки на руках у продавца оказались деньги, и в этот момент произошло резкое обесценивание денег, что является причиной невозможности купить другое жилье.

[attention type=red]

Переезд и регистрация осуществляется сразу же, для этого не нужно терять время на установление отдельных договоренностей, все это уже прописано в договоре.

[/attention]

При альтернативной продаже приходится снижать цену, так как в этом случае снижается интерес, как покупателей, так и продавцов. Требуется больше времени – необходимо найти покупателя, подождать, пока риелтор выстроит цепочку участников, согласует условия сделки с каждым из них.

Для покупателя

Увеличение выбора на рынке недвижимости, можно оценивать гораздо больше потенциально интересных вариантов. Выигрыш в цене, так как во время прямых продаж устанавливается более высокая цена, чем во время реализации «альтернативных» квартир.

Кроме того, активное участие риелтора на этапе подготовки сделки позволяет вовремя выяснить различные аспекты и быстрее добиться договоренностей.

Если сделка проводится при участии банка или органов опеки, в этом случае обеспечивается дополнительная проверка объекта недвижимости на предмет юридической чистоты.

Присутствуют высокие риски срыва сделки по причине завышенных (относительно рынка) ожиданий продавца, причем, это может произойти непосредственно перед тем, как сделка должна состояться. Есть также риски возникновения конфликта в случае, если стороны начнут договариваться между собой помимо риелтора.

Зарегистрированные владельцы и не собственники

На момент проведения альтернативных сделок владельцы, чаще всего, остаются зарегистрированными на квадратных метрах, меняющих собственника. На новом месте можно зарегистрироваться после того, как владелец будет снят с учета по старому адресу.

С другой стороны, собственник может выписаться и раньше, этот нюанс оговаривается в договоре.

Как правило, в договоре на продавца накладывается обязательство освободить квартиру (в юридическом плане, снять с учета всех жильцов) в течение четырнадцати дней с момента передачи жилья по акту, причем, независимо от того, состоялась фактическая передача (заселение) или нет.

Помимо зарегистрированных собственников по адресу продающейся недвижимости могут стоять на учете лица, которые могут иметь права пользования квартирой, но при этом не являющихся собственниками.

[attention type=green]

В отличие от собственника, зарегистрированные пользователи не несут обязательств по договору, заключаемому собственником, и вполне могут нарушать договорные обязательства, какого-либо рычага влияния на них нет. Поэтому покупатели крайне щепетильно относятся к этому вопросу и настаивают, чтобы все пользователи были сняты с регистрации.

[/attention]

В противном случае заставить пользователей покинуть жилплощадь будет крайне непросто, даже через суд – у покупателя нет никаких договорных отношений с пользователями, поэтому нельзя говорить о нарушениях со стороны последних.

Доступ к банковским ячейкам

Изъятие покупателем денежных средств, помещенных туда продавцом, является наиболее распространенным способом расчетов при альтернативных сделках. Многие вопросы, иногда весьма существенные, по разным причинам не отражаются в договоре, и выполнение ряда условий регулируется непосредственно условиями доступа к ячейке.

В том числе – и вопросы выписки пользователей. Одним из способов достижения надежных договоренностей с пользователями является нотариальное закрепление их обязательств сняться с учета. Впрочем, такие документы имеют законодательные ограничения, в силу чего могут быть не приняты судом как действительные при рассмотрении дела.

Участие несовершеннолетних собственников

Если в альтернативной сделке принимают участие несовершеннолетние, которые являются владельцами недвижимости или доли, после отчуждения жилья они должны получить недвижимость, равную по цене (или выше) той, что была продана.

Если доля очень небольшая, заменой может выступать перечисление на банковский счет несовершеннолетнего соответствующей суммы.

До заключения договора вопрос должен быть рассмотрен органами опеки и согласован с ними, в противном случае сделка просто не состоится.

Кстати, если продавец по какой-то причине передал долю несовершеннолетнему через дарение без согласия органов опеки, последние могут потребовать отмены сделки. Дарение недвижимости, несмотря на безвозмездный характер операции, является сделкой, а согласно закону любые сделки между опекаемым и опекуном неправомерны.

Передача квартир в альтернативных сделках

Передача недвижимости в плане фактического переезда осуществляется в направлении, обратном передвижения денежных средств. То есть, первым переезжает «верхний» участник сделки – тот, кто дает деньги и не предоставляет взамен свою недвижимость. И за ним уже по цепочке заселяются остальные участники.

Рост рисков при альтернативной продаже

Риски при альтернативных сделках растут пропорционально увеличению цепочки, об этом всегда необходимо помнить и трезво оценивать существующие обстоятельства, а также факторы, которые потенциально могут привести к появлению еще каких-либо обстоятельств.

Эти риски усиливают напряжение между участниками сделки и влияют на их взаимоотношения, так как каждый из новых участников вносит собственные ожидания и свою степень неудовлетворенности условиями.

Возникновение каждого сложного вопроса сопровождается риском отказа от сделки со стороны любого участника, соответственно, растет риск разрушения цепочки, что влечет за собой невозможность проведения сделки.

Заключение

Несмотря на присутствие определенных сложностей в альтернативных сделках, такой формат отношений может не только оказаться наиболее выгодным, но также единственно возможным путем поменять квартиру.

Многие граждане, которые желают как-то решить свои жилищные вопросы, просто не обладают достаточной суммой денег, а также возможностью каким-то образом эти деньги привлечь (банковский заем, пр.).

Однако стоит не забывать, что выгоды компенсируются  рисками. Каждый прибавляющийся в цепочке объект надлежит качественно проверить в плане его юридической чистоты. В противном случае практически у всех участников сделки появятся проблемы.

Именно очевидное наличие рисков является причиной необходимости привлечения грамотного риелтора, а в идеале заручиться поддержкой профессионального юриста, который специализируется на жилищном праве.

Источник: https://Novostroev.ru/other/alternativnaya-prodazha-kvartiry-chto-eto-takoe/

Что значит альтернативная продажа квартиры

Альтернативная продажа квартиры что это значит
Альтернативная продажа квартиры или альтернативная сделка – это противоположность к свободной сделке (такие слова тоже можно встретить в объявлениях).

Суть такой операции заключается в том, что продавец жилья планирует тут же потратить полученные от покупателя средства на приобретение другой жилплощади, и регистрация обеих сделок будет производиться одновременно, а средства перечисляются при помощи счета или ячейки в банке.

Таким образом, договора подобного вида отличаются тем, что в сделке принимают участие минимум 3 человека, представляющих разные стороны:
 

  • Покупатель, желающий приобрести жилье;
  • Продавец-покупатель, который избавляясь от одной жилплощади, в то же время обзаводится другой;
  • Продавец, владеющий интересующей продавца-покупателя недвижимостью.

 

Если, например, продавец-покупатель желает получить 2 квартиры, а продает одну, количество участников в цепи возрастает. Тем не менее, для каждой сделки собирается собственный пакет документов и оформляется отдельный договор.
 

Стоит отметить, что в законах и нормативах такого термина, как «альтернативная продажа квартиры» найти нельзя. Хотя незаконным соглашение от этого не становится, просто приобретает ряд характерных особенностей:

 

  • Средства имеют строго определенное назначение и направляются на приобретение объекта недвижимости;
  • Продавец-покупатель обладает правом отмены, когда может отказаться от уговора с покупателем, если не сумеет подобрать подходящую квартиру для себя;
  • Проживание на продаваемой жилплощади – на момент подписания документов продавец-покупатель и его семья остаются прописанными на своих квадратных метрах, которые продают.

Но наиболее выделяющейся особенностью альтернативной продажи квартиры является то, что часть денег передается при помощи расчетного счета, а другая – прямо в руки. Причиной этому служит факт, что очень редко удается продать и купить жилплощадь по одной цене, и кто-то в цепочке получает доплату.

Достоинства, недостатки и риски альтернативных сделок

Рассматривать альтернативную продажу квартиры следует с трех сторон – по числу участников договора, и для каждого из них обнаружатся свои плюсы и минусы:
 

  • Для покупателя плюсом станет возможность купить квартиру по сниженной стоимости, а минусом – вероятность отмены;
  • Для продавца-покупателя плюс в отсутствии необходимости съема, а минус в шаткости всей цепочки: если откажется продавец, придется отменять уговор с покупателем;
  • Для продавца плюс в том, что продавец-покупатель хорошо замотивирован, чтобы операция с недвижимостью состоялась, а значит, может предложить большую цену, чем другие потенциальные покупатели; к минусам же можно отнести то, что оформление договоров и регистрация сделки займет длительное время.

Чем сложнее цепочка договоров, тем больше с ней связано рисков. В данном случае наиболее уязвимая позиция оказывается у покупателя, который имеет в планах покупку альтернативной квартиры:

  • В ней могут быть прописаны не достигшие совершеннолетия или лишенные дееспособности иждивенцы, которых будет чрезвычайно трудно выписать, а суд учтет любую помарку в документах и организует восстановление статуса кво;
  • Продавец-покупатель вправе отменить сделку в любой момент;
  • Если на покупаемой жилплощади обитают квартиранты, выселить их будет возможно только по истечении срока аренды;
  • Действия всех сторон должны быть предельно согласованы, иначе сроки оформления могут затянуться до бесконечности;
  • Росреестр может отказать одной из сторон регистрации права собственности, тогда одна из других сторон рискует остаться без средств и без квадратных метров.

При альтернативной продаже квартиры все сложности пожинает в основном центральное звено – продавец-покупатель, для остальных участников порядок действий принципиально не имеет отличий от свободной продажи. Поэтому наша инструкция предназначена именно для продавца-покупателя.

Стартовым шагом становится поиск партнеров, то есть покупателя на ваши квадраты и продавца, чью жилплощадь вы хотите купить. Сейчас разумнее всего осуществлять поиск с помощью интернета, где много разнообразных порталов нужной направленности. Однако можно воспользоваться и «дедовским» способом: расклеить объявления с параметрами жилпощади и своим номером телефона в своем районе и в том, где вы планируете поселиться.

Не скрывайте от двух других сторон, что планируете альтернативную продажу квартиры, они должны быть готовы к связанным с этим сложностям и согласны на риски.

Вторая ступень

Следующим этапом становится установление юридической чистоты покупаемой квартиры. Стоит отметить, что это обязательный этап и при свободной сделке.

Уточните у продавца наличие следующих бумаг:
 

  • Свежая выписка из ЕГРН – она подскажет, сколько человек владеют объектом недвижимости и нет ли на нем обременений;
  • Выписка из домовой книги – поможет уточнить, кто прописан на данной жилплощади;
  • Выписка из ЕИРЦ – подскажет, не выписывался ли кто из жилья в последнее время и если да, то не включен ли он в защищенные законом категории;
  • Кадастровый паспорт жилья и справка из БТИ – эти документы необходимы, чтобы узнать, не проводилось ли неузаконенных перепланировок;
  • Паспорт продавца и письменное согласие его супруга/супруги на продажу.  

Такой же перечень документов продавец-покупатель должен предоставить для изучения покупателю своих квадратных метров.

Третья ступень

Когда все звенья цепи найдены, следует договориться о важных нюансах альтернативной продажи квартиры, в том числе о том, как будут производиться взаиморасчеты. Если вы выбрали банковскую ячейку, то о порядке закладывания и получения денег лучше проконсультироваться с сотрудником банка, который подскажет наиболее эргономичную схему.

Четвертая ступень

Далее следует оформить предварительное соглашение между всеми звеньями купле-продажной цепи. Этот документ станет гарантом будущего успеха. Документ напоминает договор купли-продажи, но форма может быть свободной.

Регистрировать бумагу в госорганах или заверять у нотариуса не обязательно, достаточно лишь прописать условия совершения сделки во всех подробностях, проставить дату, паспортные данные всех сторон и подписи с расшифровкой.

Пятая ступень

Заключительным этапом альтернативной продажи квартиры, можно считать заключение договора и регистрацию его в МФЦ или Росреестре. Важно: при заключении договора и его регистрации должны присутствовать все собственники, участвующие в сделке.

Им понадобится иметь при себе паспорта, устанавливающие право документы на жилье и договор купли-продажи, кадастровые паспорта, заявление на регистрацию, квитанцию об оплате госпошлины.

Оплата государственной пошлины производится по отдельности для каждой из сделок, ее размер составляет около 2 000 рублей, обычно эти расходы несут покупатель и продавец-покупатель.

Регистрация права собственности занимает 10 дней, при заверенном нотариусом договоре это время сокращается до трех дней. При подаче документов важно не забыть получить расписку от получившего их сотрудника Росреестра или МФЦ.

Финансовые расчеты могут производиться как после подписания договора купли-продажи, так и после регистрации права – все определяется тем, как стороны договорились изначально.

Налоговое бремя

Статья 228 НК РФ гласит, что с продажи недвижимости уплачивается налог в размере 13% от полученного дохода. При этом если собственник владел недвижимостью достаточно долгое время, от уплаты он освобождается: раньше этот срок должен был составлять 3 года, с 2016 – 5 лет.

Кроме того, важно соблюсти еще ряд условий:
 

  • Недвижимость обязана быть приватизирована;
  • Получение по договору дарения, в наследство или по договору пожизненной ренты.

Покупатель при альтернативной продаже квартиры вправе получить налоговый вычет в размере 13% от стоимости жилья, согласно Статье 220 НК РФ.

Сделка с участием несовершеннолетнего

Если в числе собственников продаваемой жилплощади имеется несовершеннолетний или лишенный дееспособности, то к стандартному пакету документов добавится еще официальное письменное разрешение на продажу недвижимости от органов опеки. При этом в случае ребенка родители обязаны обеспечить его жильем с условиями не хуже, чем продаваемое.
 

Альтернативная продажа квартиры и ипотека

Если один из участников цепи собирается приобретать жилье в ипотеку, схема усложняется за счет обременения, под которым будет находиться жилплощадь, до тех пор пока кредит не окажется выплачен. Если одна из квартир в цепи является залогом у банка, то понадобится разрешение кредитной организации на сделку.

Средства материнского капитала

Использование сертификата на маткапитал при альтернативной продаже квартиры требует, чтобы детям и супругу были выделены доли на новой жилплощади.

Если покупаемая квартира приобреталась на средства маткапитала, понадобится письменное обязательство продавца предоставить детям другого жилья.

Обязательство должно быть заверено у нотариуса, в противном случае сделка не будет зарегистрирована.

Источник: https://msk.vladis.ru/news/vse-chto-vy-hoteli-znat-ob-alternativnyh-prodazhah

Альтернативная продажа квартиры – что это

Альтернативная продажа квартиры что это значит
Многие хотят переехать в большую квартиру или просто в другой район, город, дом. Но не у всех есть деньги на то, чтобы сначала купить новое жилье, а потом спокойно продать старое. Если вы оказались в такой же ситуации, вам поможет альтернативная сделка.

В статье расскажем, что значит альтернативная продажа квартиры, какие риски есть в ней и что делать, чтобы избежать проблем.

Альтернативная сделка — это сделка, при которой продавец направляет вырученные от продажи жилья деньги на приобретение новой недвижимости.

Оба договора купли-продажи регистрируются одновременно, а передача денег в большинстве случаев происходит через банковский расчетный счет или банковскую ячейку.

Альтернативная сделка с недвижимостью позволяет сразу переехать в новое жилье, а не жить в съемных квартирах в поисках подходящей.

В альтернативной продаже участвуют сразу три стороны:

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5adeba2279885eadd65addce/5cb9a292a75e8a00b3ba1d2a

В чем преимущества альтернативной сделки?

Альтернативная продажа квартиры что это значит

Альтернативными называются сделки с приобретение нового жилья с одновременной продажей старого, а также обмен жильем: когда участники сделки «меняются» своим имуществом, передавая права на них друг другу с доплатой или без.

Альтернативные сделки — одна из национальных особенностей нашего рынка недвижимости. В большинстве стран жилье просто продают для того, чтобы затем приобрести новое. У нас срочная потребность в альтернативе связана с рядом причин, которых, справедливости ради, становится с каждым годом все меньше.

Во-первых, это элементарное отсутствие места для временного хранения личного имущества из проданной квартиры. Во-вторых, отсутствие возможности зарегистрироваться по иному месту жительства, что влечет неудобства при покупке билетов, устройстве на работу и т. п.

В-третьих, требования органов опеки, дающих разрешения на продажу объекта, собственником которого является несовершеннолетний только при одновременном приобретении жилья.

В-четвертых, элементарный человеческий фактор: боязнь собственника остаться после продаже без другого жилья и денег из-за быстро меняющейся экономической ситуации в стране.

Альтернативная сделка: как это работает?

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Даже при том, что сегодня есть услуги по временному хранению имущества из проданной квартиры, что любой дееспособный гражданин может сняться с регистрационного учета без одновременной постановки на учет по другому адресу, количество альтернативных сделок в общем обороте операций по купле-продаже недвижимости велико.

[attention type=yellow]

Альтернативные сделки риелторы всегда считают сложными. Их организация и проведение требуют большого количества времени, психологических и эмоциональных затрат, высокой квалификации и опыта специалиста, который будет заниматься альтернативной сделкой. Чего стоит только пресловутый разъезд коммуналки, который тоже относится к альтернативной сделке!

[/attention]

Для того чтобы безопасно и комфортно продать жилье с одновременным приобретением прав на другой объект, требуется учесть множество нюансов: если это продажа доли или имущества несовершеннолетнего, то рыночные стоимости объектов, их метражи, количество содольщиков ребенка, требования опеки по локации дома, проценту износа, состоянию квартиры.

Если это обмен с переездом, например, в другой регион, то нужно организовать правильный порядок подписания и регистрации документов на объекты, предоставление документов в определенные сроки, подписание актов передачи объектов.

Учесть и перечислить все разнообразие вариантов альтернативных сделок не представляется возможным. Но, судя по моему двадцатилетнему опыту работы, без помощи квалифицированного риелтора большая часть так называемых альтернатив не состоялась бы.

Если нанимать себе помощника в этом нелегком деле, следует внимательно изучить его квалификацию: стаж работы, специализацию, отзывы клиентов.

И нужно обязательно заключить письменный договор, в котором будут указаны все этапы взаимодействия, стоимость и порядок оплаты комиссии, обязанности и права сторон.

Правильно будет заключить не два договора, на продажу и покупку, а один — на поиск покупателя, продажу и подбор с одновременной покупкой жилья.

Услуга недешевая и в разных регионах отличается по стоимости, но как бы ни были оформлены условия оплаты – отдельные суммы за «продажу» и за «покупку», расчет услуг по этапам выполненных и принятых работ, или общая стоимость риелторской комиссии — оплачивается она по факту выполнения всего заказанного объема услуг.

Этим договор «альтернативы» отличается от простых по покупке или продаже.

Любой специалист, который хоть раз занимался альтернативной сделкой, понимает, как много предстоит сделать на пути к результату, как много встретить препятствий и их преодолеть, просчитать расходы, спланировать этапы, учесть интересы всех сторон и провести две, а то и несколько сделок одновременно, поэтому комиссия за такую услугу обычно на 50-100% выше комиссии по обычной сделке купли-продажи.

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Альтернативная сделка – операция с недвижимостью, при которой собственник объекта продает свой и одномоментно покупает другой объект. Для того чтобы получить возможность купить новую квартиру, собственнику нужно продать уже имеющееся жилье.

Стоимость услуг риелтора при проведении подобной сделки выше, нежели организация стандартной продажи. Если говорить о преимуществах, тот тут стоит рассматривать с нескольких сторон. В любом случае это выгодно продавцу. Он ничего не теряет – ни время, ни деньги.

[attention type=red]

А покупатель рискует тем, что при условии внесения аванса за понравившееся жилье он вынужден ждать, когда продавец найдет себе подходящий вариант. При этом сделка легко может сорваться, поэтому ожидания покупателя при альтернативной сделке может оправдать только весомая скидка при продаже.

[/attention]

Стоимость квартиры при альтернативной сделке действительно часто бывает ниже, чем у свободных квартир. Но услуги риелтора в данном случае гораздо выше и могут стоить в два раза больше обычной сделки, то есть порядка 200 тысяч рублей.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Альтернативной называется сделка, в которой участвует несколько объектов. То есть у покупателя квартиры нет на руках денег на покупку, но есть своя квартира, которую он продает и одновременно за счет полученных денег покупает квартиру продавца. Здесь один человек выступает по одной сделке как покупатель, а по другой как продавец.

В такой цепочке может быть много объектов, не обязательно даже это все квартиры, могут быть дома, апартаменты и т. п. Преимуществ таких сделок, на мой взгляд, нет. Наоборот, когда есть альтернатива, сделка усложняется, риски возрастают. Сорвется одна сделка – сорвутся и все связанные с ней моменты.

Самый простой вариант – один продавец и один покупатель, который готов сразу оплатить стоимость квартиры.

При проведении альтернативной сделки очень важна квалификация юриста или риелтора, который ведет сделку. Необходимо подготовить все документы, проверить свой объект, разобраться во всей цепочке.

По всем сделкам нужно проверить документы! Особое внимание стоит обратить на заключаемые договоры, договоры аренды ячейки и т. д., чтобы и регистрация всех сделок прошла одновременно (это, конечно, идеальный вариант, который не всегда работает), и не было проблем с получением денег у продавцов.

Если по результатам проверки документов будут выявлены проблемы с одной из квартир, вся сделка может оказаться под угрозой.

Что касается оплаты услуг риелтора, то это вопрос договоренности сторон. Безусловно, при проведении альтернативных сделок риелтор или юрист проделывают двойной объем работы, поэтому и оплата должна быть соответствующая.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Альтернативная сделка купли-продажи происходит, когда собственник продает свою квартиру и покупает себе другую взамен на деньги от продажи первой. Делается это одновременно, то есть обе сделки на квартиры проходят в один день, оба договора купли-продажи подписываются одновременно, и регистрация права собственности также происходит параллельно.

В альтернативной сделке покупки и продажи участвуют как минимум три стороны: продавец квартиры, покупатель этой квартиры и продавец второй квартиры (покупателем этой недвижимости является продавец первой).

На практике это довольно распространенный вариант обмена недвижимости через куплю-продажу. К плюсам можно отнести:

  • удобство (при условии сотрудничества с грамотным юристом),
  • быстрота регистрации и въезда в новую квартиру.

Минусами таких сделок являются:

  • сложности в расчете и уплате налогов с продажи недвижимости,
  • трудность поиска подходящего варианта, соответствующего цене и запросам клиента,
  • сложности в регистрации права собственности (например, приостановка или отказ в регистрации одной из квартир не влечет такую же отмену в отношении других сделок в цепочке альтернативных сделок).

Что касается оплаты услуг юриста, сопровождающего такие сделки, то обычно оплата идет за каждую сделку отдельно, но Вы можете рассчитывать на скидку, если одновременно оформляете несколько квартир.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Болотская:

Под альтернативной сделкой подразумевается одновременное совершение двух и более взаимосвязанных сделок с объектами недвижимого имущества. Например, родители, у которых дети стали взрослыми, принимают решение о продаже своей квартиры и покупке взамен двух других квартир.

Бывают ситуации, когда люди решают улучшить свои жилищные условия и взамен квартиры с маленькой площадью покупают с доплатой большую квартиру. Такая сделка тоже является альтернативной.

Обычно после того, как находится покупатель на продаваемую квартиру, ее собственники начинают подбирать себе взамен другую квартиру – альтернативу.

[attention type=green]

Преимущество альтернативных сделок состоит в том, что они, как правило, заключаются одновременно, то есть без разрыва во времени.

[/attention]

Это значит, что участники альтернативной сделки, продав свою квартиру, не останутся без крыши над головой, а одновременно будут наделены правом собственности на другое жилое помещение.

Лица, совершающие альтернативную сделку, в меньшей степени подвергнуты рискам, связанным с изменением цен на рынке недвижимости, с изменением курсов валют. Так, например, при резком повышении цен на недвижимость продавец всегда может подкорректировать цену на свою квартиру, чтобы ему хватило денежных средств для приобретения альтернативного жилья.

Что касается оплаты услуг риелторов, то при сопровождении альтернативной сделки такая услуга является комплексной и фактически включает в себя сопровождение нескольких сделок. Поэтому такая услуга объективно должна стоить дороже, нежели сопровождение только продажи или только покупки недвижимости.

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Как считается налоговый вычет, если я продаю и покупаю квартиру?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

При альтернативной сделке продавцы одновременно с продажей объекта недвижимости приобретают другой объект. При этом они сразу подписывают несколько договоров купли-продажи – на продажу и на покупку. Сейчас преимущественно используется так называемый разрыв сделки, при котором сначала осуществляется продажа, а потом покупка.

Однако есть ситуации, при которых разорвать сделку невозможно, так как существуют отягощающие обстоятельства, например, органы опеки дают разрешение только при обязательном наделении ребенка площадью или люди продают свое единственное жилье и им некуда переезжать – в таком случае работает вариант одновременной покупки и продажи недвижимости.

К сожалению, сегодня нет единой стоимости риелторских услуг. Если Вы пользуетесь услугами агентства, то в нем используется тарификация либо составляется договор непосредственно с агентом. Услуга считается оказанной после приобретения новой квартиры и переезда туда новых собственников.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко:

Альтернативная сделка проходит при условии одновременной продажи одной квартиры и покупки другого жилья, то есть альтернативной площади.

Такая сделка проводится, если продаваемая квартира является единственной, и собственники сразу переезжают на новое место. С мебелью также проблем нет: ее не нужно лишний раз отвозить на дачу, чтобы затем уже разместить в приобретенной квартире.

Еще один аргумент в пользу «альтернатив» – денежные расчеты.

В цепочку включены несколько объектов, и покупатель квартиры, которая в свою очередь обменивается на другую площадь, закладывает деньги продавцу альтернативного варианта.

Участие в денежных расчетах минимизировано, что удобно осторожным клиентам. Такая возможность есть у тех участников цепочки, которые одновременно продают и покупают недвижимость, равноценную по сумме.

Также можно быть уверенным, что при заказе услуги пакетной регистрации договоров на сделке и отсутствии зарегистрированного перехода права на альтернативную площадь квартира не будет продана и собственник не останется на улице.

Альтернативная сделка как риелторская услуга обычно обходится несколько дороже, чем простая продажа или покупка. Это связано с тем, что подобный формат работы включает в себя как минимум две сделки. Иногда в результате продажи квартиры собственники принимают решение о покупке нескольких объектов вместо одной квартиры.

Соответственно, агентство выполняет работу по продаже жилья и находит покупателей на площадь, осуществляет подбор альтернативных вариантов и ведет переговоры с их продавцами, оказывая в том числе содействие в передаче предоплаты. Далее следует проверка альтернативного объекта на юридическую чистоту и подготовка продаваемой квартиры к сделке.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

7 правил переговоров с продавцом квартиры

Что пишут мелким шрифтом в договорах?

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/v_chem_preimuschestva_alternativnoy_sdelki/7252

Законодательство
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: